Entrevista a Sara Afonso Amaro, da Atenor Portugal, profissional com mais de um quarto de século de experiência no desenvolvimento e gestão de projectos imobiliários de grande escala. Uma visão cheia de substância, revelando a complexidade sobre a construção dos espaços, desde a projecção, propósitos, metodologias, expectativas até aos factores de investimento, que estão muito para lá dos aspectos estéticos do edificado. Um testemunho com um entendimento geral do sector imobiliário, com os seus actuais desenvolvimentos e desafios.

Entrevista de Tiago Krusse
Fotografia de abertura de Pau Storch
Imagens digitais são uma cortesia da ATENOR

Quais são hoje os indicadores mais relevantes na construção?

Durante muito tempo, o desempenho de um projecto foi avaliado sobretudo através de três indicadores: custo, prazo e rentabilidade. Continuam a ser fundamentais, mas já não contam a história toda. Hoje, temos também de medir o desempenho ambiental, os custos de operação e manutenção, a capacidade de adaptação dos espaços e a experiência de quem os utiliza. A eficiência energética, a pegada carbónica e os custos ao longo do ciclo de vida são igualmente relevantes para investidores e utilizadores. Ao longo de mais de 26 anos no sector, aprendi que cumprir o orçamento não é suficiente se o edifício consumir demasiado, for difícil de manter ou deixar de responder às necessidades do mercado poucos anos depois. Um projecto bem sucedido não é apenas aquele que cumpre o orçamento e o prazo. É aquele que entrega, na utilização, aquilo que prometeu, continua a criar valor muito depois de estar concluído e responde às necessidades das pessoas que o utilizam.

Quem pode dar cartas neste momento?

Quem conseguir transformar complexidade em decisões claras e executáveis. O sector não sofre de falta de informação. Sofre, muitas vezes, de decisões tardias, responsabilidades pouco claras e dificuldade em alinhar interesses diferentes. Num projecto imobiliário coexistem investidores, entidades públicas, projectistas, consultores, empreiteiros e futuros utilizadores. Todos têm perspectivas legítimas, mas nem sempre coincidentes. O verdadeiro trabalho de liderança está em criar alinhamento sem perder o objectivo. Num contexto de elevada incerteza, ganha vantagem quem consegue transformar risco em previsibilidade. Hoje, não ganha necessariamente quem constrói mais. Destaca-se quem consegue decidir com rigor, antecipar riscos e entregar um produto relevante, sustentável e preparado para o futuro, que responda às necessidades e expectativas dos seus utilizadores. Em projetos complexos, o maior risco nem sempre é tomar a decisão errada. Muitas vezes, é tomar a decisão certa demasiado tarde.

 Onde se têm notado os maiores progressos e inovações?

Identifico quatro áreas principais: sustentabilidade, digitalização, industrialização da construção e conhecimento do utilizador. A sustentabilidade deixou de poder ser tratada como uma narrativa. Tem de influenciar as opções de projecto, os materiais, a energia, a água, a biodiversidade e a utilização futura do edifício. A digitalização permite coordenar melhor, testar cenários, antecipar incompatibilidades e apoiar decisões mais informadas. A pré-fabricação e a industrialização dos processos construtivos podem também melhorar a qualidade, a segurança e a produtividade. Simultaneamente, conhecemos hoje muito melhor o impacto dos edifícios na saúde, no conforto e na qualidade de vida das pessoas. Mas a inovação mais importante nem sempre é a mais visível. Inovar não é acrescentar complexidade. É usar o conhecimento disponível para tomar decisões mais simples, mais cedo e com melhores resultados. Muitas vezes, a inovação mais valiosa é uma decisão tomada no momento certo, que evita uma alteração em obra, reduz custos futuros ou melhora a utilização do edifício.

Como alterar comportamentos e decisões quando os dados mostram que determinadas soluções estavam erradas?

Começaria por reconhecer uma realidade muito humana: ninguém gosta de descobrir que uma decisão na qual investiu tempo, conhecimento e convicção pode não ser a melhor. Por isso, não basta apresentar dados ou demonstrar que alguém estava errado. É necessário explicar as consequências, ouvir as razões que estiveram na origem da decisão e construir uma alternativa exequível. Os dados ajudam-nos a compreender o problema. A liderança permite-nos enfrentá-lo sem procurar culpados e sem adiar o inevitável. Mudar de decisão perante nova evidência não é fragilidade. É maturidade. Persistir numa solução que os factos demonstram estar errada é que pode comprometer o projecto. A experiência ensinou-me que as equipas respondem melhor quando existe exigência, mas também transparência, respeito e um objectivo comum. Identificar um problema é apenas metade do trabalho. A outra metade é criar as condições para que a solução seja compreendida, decidida e executada.

Por que falha uma abordagem baseada exclusivamente em métricas financeiras?

Porque um edifício não termina quando a obra é entregue e o Excel é fechado. As decisões tomadas hoje vão condicionar, durante décadas, os consumos, a manutenção, a adaptabilidade dos espaços, a experiência dos utilizadores e o valor futuro do activo. Uma poupança inicial pode ser uma boa decisão. Mas também pode representar apenas um custo transferido para a utilização, para as famílias ou para o proprietário seguinte. Mais do que reduzir o custo inicial, o desafio é maximizar o valor ao longo da vida útil do activo. Continuamos a falar muito sobre quanto custa construir e ainda pouco sobre quanto custa viver, utilizar, manter e adaptar os edifícios. A rentabilidade é indispensável. Mas a rentabilidade mais sólida resulta do equilíbrio entre disciplina financeira, qualidade, desempenho e relevância futura. Se um edifício não funciona para as pessoas, dificilmente funcionará como investimento no longo prazo.

O cliente final está mais informado ou apenas segue tendências?

O cliente está mais informado, mas também está exposto a mais ruído. Hoje, pesquisa, compara soluções e questiona aspectos como eficiência energética, qualidade dos materiais, custos de utilização, conforto, espaços exteriores e proximidade a transportes e serviços. A eficiência energética aumentou significativamente o grau de exigência de muitos compradores, sobretudo pela relação directa com o conforto e os custos de utilização. No entanto, continua a ser mais fácil comparar preço, área e acabamentos do que antecipar o conforto térmico, a qualidade acústica, os custos de manutenção ou a durabilidade dos materiais. Cabe-nos, enquanto promotores, transformar características técnicas em benefícios concretos e comunicá-los com transparência. Uma casa não deve ser avaliada apenas no dia da visita. Deve ser pensada para todos os dias em que será vivida.

O que é habitação acessível?

Habitação acessível não é simplesmente habitação mais barata. É habitação cujo custo total é compatível com o rendimento das famílias, sem comprometer a satisfação das restantes necessidades essenciais. Esse custo não inclui apenas a aquisição ou a renda. Inclui também energia, manutenção, condomínio, mobilidade e o tempo necessário para chegar ao emprego, à escola ou aos serviços essenciais. Uma casa com um preço inicial mais baixo, mas distante de tudo, ineficiente ou com elevados custos de utilização, pode não ser verdadeiramente acessível. A acessibilidade não se mede apenas à porta de entrada. Mede-se todos os meses, no orçamento, no tempo e na qualidade de vida das famílias. No fundo, uma habitação só é verdadeiramente acessível quando permite às famílias viver, e não apenas pagar a casa.

Já existem indicadores científicos para arquitectar qualidade de vida e bem-estar?

Sim. Hoje conseguimos medir factores como qualidade do ar, conforto térmico e acústico, iluminação natural, humidade, acesso a espaços exteriores e proximidade a serviços essenciais. Existem metodologias internacionalmente reconhecidas, como WELL, BREEAM e LEED, ou sistemas nacionais como a certificação energética, que ajudam promotores, projectistas e equipas técnicas a traduzir saúde, conforto e bem-estar em critérios verificáveis. A monitorização dos edifícios permite ainda acompanhar, durante a utilização, aspectos que antes eram avaliados sobretudo de forma pontual ou subjectiva. Estas ferramentas devem apoiar a decisão, e não se tornar um fim em si mesmas. Um edifício não se torna automaticamente melhor porque recebeu um certificado. Torna-se melhor quando aquilo que foi projectado é efectivamente executado, medido e sentido por quem o utiliza. O desafio está em tornar este conhecimento aplicável a uma parte cada vez maior do mercado. A qualidade de vida não deve ser um atributo reservado ao segmento premium.

Por que é insustentável responder apenas ao mercado de luxo?

Porque uma cidade não funciona com um único perfil de pessoas. Uma cidade viva precisa de jovens, famílias, estudantes, professores, profissionais de saúde, empresários e reformados. Quando estas pessoas deixam de conseguir viver perto do emprego, das escolas e dos serviços, a cidade perde diversidade, aumentam as deslocações e diminui a capacidade de atrair e reter talento. Um mercado saudável também necessita de oferta distribuída por diferentes segmentos. Quando a produção se concentra excessivamente num único segmento, aumenta a pressão sobre os restantes e reduz-se a capacidade de responder às necessidades da maioria da população. O problema não é existir produto de luxo. Esse segmento faz parte do mercado. O problema começa quando a cidade deixa de ter espaço para quem a faz funcionar todos os dias. Uma estratégia urbana responsável deve promover uma oferta diversificada, adequada a diferentes rendimentos, necessidades e fases da vida.

O que dificulta o acesso da classe média à habitação?

Não existe uma causa única. Existe uma acumulação de custos, riscos e incertezas. Destacaria três fatores: a insuficiência da oferta, os custos de construção e a morosidade administrativa. A estes somam-se o preço do solo, a fiscalidade e o financiamento, que acabam por se reflectir no preço final. A imprevisibilidade tem aqui um peso particular. Quanto maior for a incerteza sobre prazos, requisitos e capacidade de execução, maior será o risco que o investimento terá de absorver. A incerteza também se incorpora no preço das casas. Resolver o problema exige actuar simultaneamente sobre a oferta, os processos administrativos, os modelos de financiamento e a utilização mais eficiente do solo urbano.

Que desafios enfrenta o sector imobiliário nacional?

O principal desafio é conciliar sustentabilidade, acessibilidade e viabilidade económica. A este soma-se a necessidade de descarbonizar o parque edificado e adaptá-lo às metas climáticas, sem agravar as dificuldades de acesso à habitação. Todos defendemos estes objectivos. A dificuldade começa quando temos de os traduzir em decisões concretas, com impacto no custo, no prazo, no financiamento e no preço final. Não podemos tratar a sustentabilidade como uma ambição sem custo, nem a acessibilidade como um objectivo desligado da realidade económica. Mas também não podemos utilizar a viabilidade financeira para justificar decisões que comprometam o desempenho futuro do activo. O verdadeiro teste às nossas ambições acontece quando surgem pressões de prazo, custo e execução. É nesse momento que percebemos quais eram objectivos reais e quais eram apenas intenções. Fazer estes objectivos coexistir exige planeamento, decisões antecipadas, equipas competentes, maior cooperação entre os sectores público e privado e responsabilidades claras. 

Este desafio torna-se ainda mais exigente quando o preço do solo e os custos de construção aumentam mais rapidamente do que a capacidade financeira das famílias. Melhorar a produtividade através da industrialização da construção e aumentar a disponibilidade de solo e de edifícios para desenvolvimento e reabilitação será essencial para assegurar projectos sustentáveis, de qualidade e economicamente mais acessíveis no futuro.

Se pudesse propor uma medida, qual seria?

Aumentaria significativamente a forma de prever processos de licenciamento. Os custos de construção, a capacidade produtiva e a disponibilidade de solo são desafios reais, mas a incerteza amplifica todos eles. Não se trata apenas de licenciar mais depressa. Trata-se de definir requisitos claros, prazos realistas, momentos de decisão e responsabilidades efectivas de todas as partes. Na gestão de projectos, conseguimos trabalhar com prazos muito exigentes. O que é bastante mais difícil de gerir é um processo cujos prazos, critérios ou interlocutores mudam durante o percurso. Um prazo exigente pode ser planeado. Um prazo imprevisível transforma-se em risco, custo e, demasiadas vezes, imobilismo. Esta é a questão central: mais do que velocidade, o sector precisa de previsibilidade. A previsibilidade permite estruturar melhor o financiamento, organizar as equipas, reduzir contingências e colocar os projectos no mercado de forma mais eficiente. No caso da habitação, o tempo administrativo não é apenas um problema económico. Tem também uma consequência social.

Focando agora num dos vossos recentes trabalhos, que define o projecto Flow da Atenor?

O Flow resulta de uma reflexão que temos vindo a fazer na ATENOR sobre a evolução dos espaços de trabalho e sobre aquilo que as pessoas valorizam hoje num edifício de escritórios. Durante muito tempo, a discussão centrou-se sobretudo na localização, na área disponível ou na eficiência dos espaços. Esses aspectos continuam a ser importantes, mas já não são suficientes. Hoje existe uma maior preocupação com a qualidade da experiência, o bem-estar, a flexibilidade e a capacidade dos edifícios responderem a diferentes formas de trabalhar. Aquilo que considero particularmente diferenciador no Flow é a forma como o edifício se relaciona com a sua envolvente. A proximidade ao Tejo, os jardins exteriores, as varandas distribuídas pelos vários pisos e os terraços acessíveis não surgem como elementos acessórios. Fazem parte da forma como o edifício foi pensado e se pretende que seja vivido. O projecto insere-se numa área consolidada da cidade, junto a um importante nó de transportes, e procura reforçar a ligação entre espaços de trabalho, mobilidade, espaços verdes e vida urbana. A criação de um parque público e de cerca de 1.000 m² de espaços exteriores utilizáveis faz parte dessa visão.

Mais do que um edifício de escritórios, o Flow procura responder a uma forma diferente de pensar os espaços de trabalho, integrando melhor a relação com a cidade, a natureza e a forma como as pessoas utilizam os edifícios.

Acredito que os edifícios devem ser avaliados não apenas pelo que custam para construir, mas também pela forma como são vividos ao longo do tempo. O Flow procura precisamente materializar essa visão.

Quais são as abordagens que o diferenciam dos programas e sistemas tradicionais de edifícios de escritórios?

Penso que a principal diferença está na forma como olhamos para a utilização do edifício. Durante muitos anos, os escritórios foram desenhados com foco quase exclusivo na ocupação e na eficiência dos espaços interiores. Hoje percebemos que as pessoas procuram ambientes mais diversificados, mais flexíveis e mais equilibrados.

No Flow existe uma preocupação clara em criar diferentes formas de utilização ao longo do dia. As varandas, os espaços exteriores, os jardins e os terraços não são apenas áreas complementares. Funcionam como uma extensão natural dos espaços de trabalho e contribuem para uma utilização mais flexível e mais alinhada com as diferentes formas de trabalhar que existem hoje. Existe também uma preocupação em criar um ambiente que vá além do espaço de escritório tradicional, integrando serviços, áreas de apoio e espaços de utilização comum que complementam a oferta já existente na envolvente. Ao mesmo tempo, existe uma forte preocupação com a adaptabilidade futura do edifício. A forma de trabalhar continua a evoluir e acredito que um dos maiores desafios da nossa geração seja desenvolver edifícios capazes de permanecer relevantes durante muitos anos sem necessidade de transformações profundas. Essa capacidade de adaptação reduz o risco de obsolescência e prolonga a relevância do activo ao longo do tempo.

A meu ver, os melhores edifícios não são necessariamente aqueles que respondem melhor às necessidades de hoje, mas aqueles que continuam preparados para responder às necessidades de amanhã.

Por que motivos os espaços de trabalho começaram a merecer abordagens diferentes?

Penso que a mudança começou quando percebemos que a produtividade não depende apenas das pessoas, mas também dos espaços onde trabalham. Nos últimos anos acelerou-se a reflexão sobre o papel do escritório e sobre aquilo que justifica a deslocação diária das pessoas ao local de trabalho. Hoje sabemos muito mais sobre o impacto que factores como a luz natural, a qualidade do ar, o conforto térmico, a acústica, os espaços exteriores ou o contacto com a natureza podem ter na experiência diária dos utilizadores.

Naturalmente existem benefícios económicos associados. Espaços mais atractivos ajudam a captar e reter talento, reforçam a identidade das organizações e contribuem para a valorização dos próprios activos imobiliários.

As empresas olham cada vez mais para os escritórios não apenas como um custo, mas também como um investimento na sua capacidade de atrair talento, promover colaboração, reforçar a cultura organizacional e proporcionar ambientes onde as pessoas possam desenvolver o seu trabalho nas melhores condições.

Na minha opinião, a mudança é sobretudo uma consequência de uma maior compreensão sobre aquilo que as pessoas valorizam. Quando alguém escolhe deslocar-se diariamente para um escritório, procura mais do que uma secretária e uma sala de reuniões. Procura conforto, flexibilidade, qualidade dos espaços e uma experiência que acrescente valor ao seu dia.

Tal como acontece na habitação, também nos escritórios a qualidade já não é medida apenas em metros quadrados. É medida na forma como o espaço é utilizado e naquilo que proporciona aos seus utilizadores.

O design de produto e as artes plásticas que súmula de vantagens trazem aos novos espaços de trabalho?

O contributo do design e da arte vai muito além da componente estética. Um bom espaço deve funcionar bem antes de parecer bonito. O design ajuda a organizar percursos, melhorar a utilização dos espaços, criar ambientes mais confortáveis e promover diferentes formas de interacção e colaboração. Influencia também a forma como as pessoas utilizam os espaços, se encontram, trabalham e permanecem neles ao longo do dia. Por sua vez, a arte e os elementos culturais ajudam a criar identidade, significado e ligação emocional aos espaços. Num contexto em que passamos uma parte significativa do nosso tempo em ambientes de trabalho, estes aspcetos têm cada vez mais relevância. No caso de projectos como o Flow, esta preocupação não está apenas no interior do edifício, encontra-se também na forma como ele se relaciona com os jardins, com as varandas, com os espaços exteriores e com a própria cidade.

No fundo, acredito que os melhores espaços de trabalho são aqueles em que diferentes disciplinas se cruzam para criar ambientes mais equilibrados, mais confortáveis e mais adequados à forma como vivemos e trabalhamos hoje.

Sara Afonso Amaro

Senior Project Director na Atenor Portugal, com 26 anos de experiência no desenvolvimento e gestão de projectos imobiliários de grande escala. Ao longo da sua carreira, liderou empreendimentos que representam mais de €500 milhões de investimento nos sectores residencial, escritórios, hotelaria e usos mistos. Participou em alguns dos mais emblemáticos projectos imobiliários em Portugal, incluindo o WELBE, futura sede da Caixa Geral de Depósitos, o Infinity Tower, o Oriente Green Campus, o Time Out Market Lisboa, o The Ivens Hotel e o PHC Headquarters, entre outros, sendo actualmente responsável pelo desenvolvimento do projecto FLOW, da Atenor Portugal.
 
Especializada em desenvolvimento imobiliário, contratação e coordenação de equipas multidisciplinares, distingue-se pela capacidade de transformar desafios complexos em projectos de sucesso, conciliando objectivos de negócio, inovação e sustentabilidade. Defende uma visão de longo prazo, orientada para a criação de valor para investidores, utilizadores e comunidades, através de espaços que promovam a qualidade de vida e contribuam para uma evolução sustentável das cidades.

Mais informação https://atenor.eu/pt